Notre simulateur analyse votre profil fiscal, patrimonial et vos objectifs pour vous recommander la structure juridique la plus adaptée — LMNP, SCI IR, SCI IS ou SARL de famille.
Comparez l'imposition des revenus locatifs selon la structure et votre TMI réel.
Analysez l'impact de l'amortissement LMNP et la réintégration à la revente (2025).
Évaluez donation, démembrement, décote des parts et optimisation des droits.
Téléchargez un rapport complet et argumenté à partager avec votre conseiller.
Ces informations permettent d'évaluer votre situation fiscale et patrimoniale globale.
Décrivez le bien et les modalités d'investissement envisagées.
Sélectionnez vos priorités. Le simulateur les pondérera dans son analyse comparative.
Analyse complète de vos 4 structures selon votre profil
Comprendre la logique de l'outil, les structures analysées et la façon dont la recommandation est construite.
Un moteur d'analyse en 13 critères issus du droit fiscal français 2025
Âge, TMI, situation matrimoniale, nombre d'enfants, statut professionnel, revenus fonciers existants, patrimoine actuel. Ces données conditionnent directement la fiscalité applicable et les leviers de transmission disponibles.
Valeur du bien, apport, loyer espéré, charges, durée de détention, mode de location (meublé / nu), durée et taux de l'emprunt. Ces paramètres alimentent les calculs de cash-flow, d'amortissement et de plus-value.
Réduction d'impôt, transmission, cash-flow, protection du conjoint, souplesse de gestion… Chaque objectif sélectionné influence le score de compatibilité de chaque structure.
Le moteur calcule pour chaque structure : l'impôt annuel en détention, le cash-flow net après remboursement, l'impôt estimé sur la plus-value à la revente, les frais comptables, et un score composite sur 100.
La structure ayant le score le plus élevé devient la recommandation principale. La deuxième est proposée comme alternative. L'argumentaire est généré dynamiquement à partir du profil réel du client.
Chacune avec ses avantages, contraintes et profil-type d'investisseur
Idéal pour les investisseurs solos souhaitant maximiser le cash-flow à court terme via l'amortissement. Aucune structure juridique à créer.
Structure de prédilection pour les familles souhaitant préparer une transmission progressive avec décote sur les parts sociales.
Optimale pour les investisseurs à TMI élevé souhaitant capitaliser sans distribuer. Amortissement total du bien sur 40-50 ans.
L'outil de transmission par excellence. Pacte Dutreil, abattement retraite gérant, option IR meublé. Idéal pour les familles avec enfants.
13 critères pondérés pour une recommandation précise et personnalisée
Impôt annuel calculé pour chaque structure (IR/IS + PS) selon le TMI et les charges déductibles. Poids : 30 pts.
Imposition estimée selon le régime (particuliers vs IS), durée de détention et abattements applicables. Poids : 25 pts.
Hiérarchie issue du droit fiscal : SARL (Pacte Dutreil) > SCI IR (décote parts) > SCI IS > LMNP (nom propre). Poids : 0-20 pts selon objectif.
La location nue exclut le LMNP (-25 pts). La location meublée favorise LMNP et SARL de famille.
TMI ≥ 41 % : IS très avantageux (+12 pts). TMI ≤ 11 % : IS pénalisé (-8 pts). Chaque palier ajuste les scores.
≥ 22 ans : abattements PV totaux pour SCI IR et SARL (+12 pts). Court terme : LMNP favorisé (+10 pts).
Intégrer conjoint ou enfants favorise nettement SARL (+15) et SCI IR (+12). LMNP pénalisé en indivision.
8 objectifs sélectionnables, chacun ajustant les scores selon les avantages structurels de chaque véhicule.
Si tolérance faible : LMNP (+8), SCI IR (+4), SARL (-4), SCI IS (-10). Barème issu des pratiques de marché.
Estimez les loyers et prix au m² selon la ville ou la zone géographique. Calculez la rentabilité brute et nette pour orienter votre investissement.
Sélectionnez une ville ou zone pour obtenir les données de marché actualisées
Les trois indicateurs clés pour évaluer un investissement locatif
Loyer annuel ÷ Prix d'achat × 100. Indicateur simple permettant de comparer les zones rapidement. Ne tient pas compte de la fiscalité ni des charges.
Après déduction des charges (taxe foncière, entretien, assurance, gestion locative ~10 %). Indicateur plus réaliste pour comparer les investissements.
Après impôt sur les revenus locatifs selon la structure retenue. C'est l'indicateur que le simulateur PatrimSim calcule pour chaque véhicule juridique.
Comprendre les hypothèses fiscales, les sources utilisées et les limites de l'outil pour l'utiliser avec la rigueur qu'exige la gestion de patrimoine.
Toutes les hypothèses sont basées sur le droit fiscal français applicable en 2025
LMNP régime réel : revenus BIC imposés à la TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Amortissement du bien (hors terrain 15 %) sur 30 ans, mobilier sur 7 ans. Réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente conformément aux dispositions de la loi de finances 2025.
SCI à l'IR : transparence fiscale totale. Revenus fonciers imposés à la TMI de chaque associé + 17,2 % PS. Déduction des charges réelles et intérêts d'emprunt. Déficit foncier imputable à hauteur de 10 700 €/an sur le revenu global (21 400 € pour travaux énergétiques).
SCI à l'IS : taux IS 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Amortissement du bien sur 40 ans (composants séparés). Distribution : flat tax 30 % ou barème IR avec abattement 40 %. Plus-value IS : amortissements intégralement réintégrés.
SARL de famille : option IR (transparence BIC) ou IS. Charges TNS gérant majoritaire estimées à 45 % de la rémunération. Amortissement identique au LMNP si option IR meublé, identique à SCI IS si option IS.
Revalorisation du bien estimée à 1,5 % par an (hypothèse conservatrice). Abattements pour durée de détention (régime particuliers) : 6 %/an de la 6e à la 21e année pour l'IR, 1,65 %/an de la 6e à la 21e année pour les PS. Exonération IR totale à 22 ans, PS totale à 30 ans.
Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus du patrimoine (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 2 % + prélèvement de solidarité 5,5 %).
Flat tax (PFU) : 30 % sur les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts) — maintenue à ce taux en 2025.
Intérêts d'emprunt : calculés sur la durée totale de l'emprunt et répartis annuellement. Considérés comme intégralement déductibles pour les structures à l'IR.
Frais comptables : LMNP 1 200 €/an, SCI IR 1 500 €/an, SARL de famille 2 800 €/an, SCI IS 3 500 €/an. Estimations basées sur les pratiques constatées dans le secteur (sources : observatoires experts-comptables, CSOEC).
Les droits d'enregistrement à l'entrée (frais de notaire), la taxe foncière, les charges de copropriété, la vacance locative, les travaux imprévus, la variation des taux d'intérêt après la période initiale, l'impact de l'IFI selon la situation globale, et les spécificités des régimes LMNP professionnel (LMP).
Textes officiels, observatoires et doctrine utilisés pour construire l'outil
PatrimSim v3 — Janvier 2025. Intègre les dispositions de la loi de finances 2025, notamment la réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value immobilière, et la révision des taux de prélèvements sociaux.
v2 (Octobre 2024) : Ajout du moteur de scoring en 13 critères, intégration du tableau comparatif des véhicules patrimoniaux, enrichissement des argumentaires personnalisés.
v1 (Septembre 2024) : Version initiale — comparaison des 4 structures, calcul de cash-flow et de plus-value, génération PDF.
Cet outil a été développé dans le cadre d'un projet de Master Gestion de Patrimoine. Pour toute question, erreur constatée ou suggestion d'amélioration, n'hésitez pas à nous contacter.
Choisissez un client dans la liste ou créez-en un nouveau
pour consulter et gérer ses simulations.
Simulation prête. Souhaitez-vous sauvegarder cette simulation dans un dossier client ?